싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 북리뷰

   인생을 살면서 각자 굴곡을 경험하는데, 누군가는 재도약하고 누군가는 다시 일어나지 못한다. 이혼과 병마라는 악재에도 저자가 인생역전 할 수 있었던 것은우연히 접한 경매 책자 때문이 아니라, 그녀가 살아왔던 인생에 대한 자세, 시각, 현실에 주저하지 않는 도전에 있지 않았을까 생각해 본다. 대부분의 사람들이 현실에 안주하고, 바꾸지 못하는 상황에 대한 불만과 남탓 등으로 시간을 허비하는데, 저자는 바닦이었던 삶을 오히려 발판 삼았고, 시련을 성공으로 만들어냈다. 옳다고 여긴 것을 대출이라는 무리까지 해가며 실행으로 옮긴 실천력을 닮고 싶고, 자신의 경험담을 책으로 공유하는 넓은 마음까지도 본받을 만하다. 그녀의 진솔한 삶의 이야기는 특별한 사람만 할 수 있는 것이 아니라 소시민 누구나 할 수 있다는 격려를 선사한다. 저자의 글 중에 "경매 사건은 연도가 지나더라도 투자의 본질은 변하지 않고, 권리분석 방법이나 수익내는 방법은 동일"하다는 말에 나도 공부해서 해보면 되겠네라는 은근한 자신감을 심어주었다. 새해에 읽고 있는 책 "레버리지"에 나오는 내용처럼 지렛대 효과를 이용하는 것도 대부분 사람들이 미래에 대한 확신과 경험이 없기 때문에 두려워하는데 저자는 놀라운 실행력으로 해냈다. 

 

권리분석: 등기부등본 살펴보기 (해당 부동산의 역사가 기록된 문서: 지어진 해, 매수자, 담보 대출 등, 주민센터 발급 가능, 대법원인터넷 등기소 1000원 발급)
  - 첫 장: 표제부 – 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록
    두번째: 갑구 – 소유권에 관련된 사항: 과거와 현재 소유권/압류, 가압류, 가등기, 가처분 등도 기제
    세번째: 을구 – 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는가. 주로 대출해 준 은행, 개인에게 돈 빌린 경우 그 사람 이름이 근저당권자로 기재

 

   무피투자는 “낙찰가에 근접한 금액으로 전세를 놓거나, 월세로 회수하는 보증금과 대출금의 합이 낙찰가와 비슷하여 결과적으로는 내 돈을 들이지 않고 부동산을 보유하는 투자법을 일컫는다.” 새로운 용어도 배우고, 임대용 물건은 교통여건이 좋거나 초등학교가 가까운 곳이 좋은 이유나 임장갈 때 체크해야 할 부분도 구체적으로 할 수 있었다. (계단, 벽, 입구, 옥상의 방수처리, 외부나 내부 벽면의 크랙, 해당 호수의 우편물, 전기계량기 등) 그리고 경매가 개시된다는 통보를 받으면 임차인들은 일부만 배당을 받아야할 수도 있기 때문에 월세를 내지 않는 경우가 많다. 낙찰을 받은 후 임차인과 어떤 대화들을 할 수 있는 지도 볼 수 있었다. 나는 경매를 한다면 시세를 기다리며 부동산을 오래 보유하는 전세 투자를 생각했는데, 단기 매도를 하는 저자의 투자 성향도 생각해 보게 되었다. 또 임장을 하는 시간에 따라 다른 정보를 얻을 수 있다는 것도 새로운 시각이었다.

 

임장 준비물: 경매정보지 복사본, 스마트폰 (카메라 기능, 녹음 기능), 감정평가서/등기부등본/매각명세서 살펴보기, 임장활동 현장조사서 지참하여 현장에서 확인하면서 그때그때 작성하면 좋다. 이러한 임장 내용은 밴드에 저장한다. 

 

   경매를 하다보면 다양한 사람을 가진 사람들을 가진 사람들을 만나게되고 예상하지 못한 변수들을 만나게 된다. 그 때 에는 회전율이 좋은 물건에 투자해야 한다는 것과, 예상 수익을 얻지 못하더라도 상황상 괜찮은 정도의 수익이라면 잘 정리를 하는 것이 좋다는 인사이트를 얻었다. 명도를 할 때는 가급적 접유자와 만남은 최대한 적게 만나는데, 내용증명을 보내고 (등기와 일반 우편 두 통) 내용증명 발송 후, 합의서 작성시, 이사 당일 이렇게 세 번은 평균적으로 만나게 된다. 명도시 점유자를 만날 때는 공공의 적 (점유자가 원망할 대상은 채무자나 채권자라는 점을 부각시킴) 을 만들고 3자 화법을 통해 대화를 진행하면 도움이 된다. 

   점유자들이 자주 하는 질문: 1. 잔금은 납부하고 오신 거에요? 2. 무리한 이사비를 요구할 때 3. 법대로 하세요, 우리는 계속 살만큼 살다 나갈 테니까 4. 배당받는 세입자 명도 시 5. 미리 이사비를 줄 수 없나요? 

 

   아파트를 기준으로 선호하는 평형은 25-32평으로 핵가족이나 1인 세대가 많아지면서 대형평수를 꺼려하기 때문이다. 하지만 대단지이고 생활 편의 시설이 많은 경우, 워킹맘들이 부모님과 합가를 하는 경우 등 틈새도 있기 때문에 대형 평수를 낙찰받아도 명도나 수익 면에서 이익을 주기도 한다. 명도시에 점유자와 조율은 필수적이고 대화를 통해 점유자나 가족의 성향을 파악하고 합의를 해 나가야 한다. 

  * 집 잘나가는 집에는 이유가 있다 (임대/매매) – 명도를 마치면 올수리를 해서 깔끔하게 집을 정리한 후 사진을 찍어 부동산에 알리는 방법이 있다. 코팅된 전단지 보내기, 생활정보지나 네이버 부동산에 매물 등록하기 인터넷 카페에 올리기 등 다양한 방법이 있다. 인테리어 후 동영상으로 촬영하여 편집 후 유투브나 블로그에 올린 후 주소 링크를 부동산 사장님의 핸드폰으로 전송할 수도 있다. 월세 계약을 할 때는 ‘임대로 연체가 2기 상당의 금액에 해당할 경우 임대인은 일방적으로 임대차계약 해지를 할 수 있다.’는 문구를 넣으면 임차인이 보증금을 다 사용할 때까지 살 수 있다는 생각을 예방할 수 있다. 또한 도어락을 번호키로 교체하면 편리하다.